消费导刊

刘永锋  广东省国际工程咨询公司 

房地产业是国民经济体系中的基础性、先导性行业，其运行质量直接影响到国民经济的健康发展。国外学者对房价影响因素的研究较早，且关注人口、收入、住房按揭利率以及建筑成本等综合因素的影响[1]。我国的房地产市场起步较晚，对于房价的定量研究也是从近几年才开始进行的。余华义考察了土地供应对房价的影响[2]。沈悦和刘洪玉分析了城市人口、城镇家庭人均可支配收入等对住宅价格变化的影响[3]。龙奋杰对35个主要城市住宅市场研究发现,我国房价存在明显的城市间差异性,并对住宅市场进行了城市类别划分[4]。梁云芳和高铁梅研究了信贷规模、人均GDP等因素对房价影响的区域差异性,认为实际利率影响较小[5]。本文以广州作为研究对象，从宏观视角研究经济基本面和政策面对房地产价格的影响。

一、广州市房地产市场发展情况

近年来，广州住宅销售面积从2000年的507.36万平方米增加到2009年的1937.06万平方米，增加了2.8倍；平均售价从2000年的3978元/平方米增加到2009年的7096元/平方米，增加了78%。然而，广州城市居民消费价格指数（以1978年为100）仅从2000年的714.5增加到2009年的778.2，增加仅为9%；年末户籍总人口仅从2000年的700.69万人增加到2009年的794.62万人，增加仅为13%。表1给出了广州市房地产市场相关统计的基本情况。

表1 广州市房地产市场相关统计情况

数据来源于历年《广州统计年鉴》

二、广州房价高起的基本因素

（一） 资源集中

广州市是广东省省会，广东省政治、经济、科技、教育和文化的中心。广州市地处中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北缘，接近珠江流域下游入海口。东连惠州市博罗、龙门两县，西邻佛山市的三水、南海和顺德区，北靠清远市的市区和佛冈县及韶关市的新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门特别行政区相望。

由于珠江口岛屿众多，水道密布，有虎门、蕉门、洪奇门等水道出海，使广州成为中国远洋航运的优良海港和珠江流域的进出口岸。广州又是京广、广深、广茂和广梅汕铁路的交汇点和华南民用航空交通中心，与全国各地的联系极为密切。因此，广州有中国“南大门”之称。

（二） 人口不断增长，住房需求不断增加

城市化进程不断加快，新增城镇人口加大了住房需求总量。随着城市化进程加快，城市人口不断增加，对住宅产生新增需求；其次，随着危旧房改造、城市道路改扩建等相关建设的加强，动迁引发了住房需求的增加；再次，城市中那些没有享受到房改福利的年轻人已陆续进入婚龄，对住房产生需求。

（三）收入不断增长，住房需求不断增加

住房消费升级拉动需求增加。随着城市居民收入水平提高，购买力逐步增强，居民对住房品质要求越来越高，改善住房条件的愿望强烈，需求增加促使房地产价格持续上涨。2009年，广州市城镇职工年平均工资达到了49215元。居民收入的稳步提高、较低的房贷利率，为居民改善居住条件提供了有利时机。

（四）生产要素的价格增加的影响

土地价格的上涨，推动房价上扬。从土地价格来看，土地的有限性以及城市化、工业化的加速对建设用地的需求增加，决定了土地增值的必然趋势，土地作为成本推动房价上涨的因素将长期存在。随着土地获取难度和获取成本的增加，推动了住房价格的不断上扬。

建筑成本是构成住房价格的重要因素。近年来，受固定资产投资快速增长等因素的影响，导致建筑材料价格上涨，人工费上涨，机械使用费上涨。住房建设成本增加，促使房价上涨。

另外，随着人们对住房品质的要求不断提高，建筑材料品种更新、质量提高，一些新型环保建筑材料被大量采用，商品房的配套设施和环境也在不断改善，在一定程度上加大了商品房的建筑成本。面对成本的增加，开发商以上调销售价格的方法，将增加的成本转嫁到购房者身上，促进了房价的进一步提升。

（五）供给结构影响

近年来，尽管广州市积极贯彻落实住房结构调整政策，加大中低价位住宅供给，采取竟拍地价的办法取得住宅建设用地，落实套型面积90㎡以下新建住宅面积70%以上的比例要求，加大对中小套型、中低价位普通商品住房信贷投入，保证中低收入户的住房需求。广州市2010年新开工建设保障性住房约300万平方米，相当于2006~2009年三年广州市保障性住房的建设总量，相当于2009年我市商品住宅交易面积的1/3左右，预计可提供保障性住房约4万套，用以解决中低收入家庭和城市建设拆迁安置住房问题。

经济适用住房、廉租房供给的增加对快速上涨的房价起到一定的抑制作用。但是，由于房地产开发项目开发周期和保障性住房在整个房地产市场中所占比重仍然偏低等原因，在短期内难以迅速改善住房供求关系，并遏止住房价格过快上涨的趋势。

（六）消费者“追高买涨”的心理拉升房价

由于居民普遍存在着对住房价格持续上涨的预期，导致目前市场上的“追高买涨”，推动了房价上涨。当房地产价格上涨较快时，人们这种心理预期会更加强烈。对于自住的购房者而言，他们往往抱着“晚买不如早买”的消费心理，想方设法提前购房，甚至完全不考虑还贷能力；还有的购买者认为未来房地产价格的上涨足够赚取差价。这样，需求在短时间内快速膨胀，而供给却因为土地数量供应的刚性以及生产建设周期长等原因所限，导致房价不断上涨。

（七）信息不对称

房地产商利用或者制造信息不对称进行投机炒作，如：开发商卖楼花时制造出“假销售”；借土地实施招标拍卖以后，土地价格日益攀升进一步发挥；进行概念炒作，制造各种“质量奖”、“生态奖”、“环境奖”、“设计奖”等概念进行炒作，借机抬高房价。而普通老百姓对这些信息的真实性了解不够，甚至不少人认为能够获得这些奖项，价格必然升高。

三、稳定住房价格、促进房地产业健康发展的对策

房地产经济与居民的切身利益有着密切的联系，合理的房价，对于房地产业和国民经济的发展乃至整个社会的稳定，都有着至关重要的影响。目前，从广州市具体情况看，应主要从以下几个方面入手，以稳定房价、促进房地产业的健康发展。

（一）建立覆盖面广阔的住房保障体系，加强经济适用房和廉租房建设

着力建立并完善以普通住房为主体、以经济适用住房和廉租住房为保障、以高档商品房为补充的住房供应体系。一方面，增加普通商品房和经济适用房的建设和供应量，改变经济适用房投资规模下降的局面；另一方面，规范经济适用房建设和销售中的不良行为，使经济适用房真正起到满足城市中、低收入家庭基本需求的作用；同时，尽快对经济适用房、房改房和多年空置房等建立政府有效回购制度，既可有效降低经济适用房和廉租房的建设成本，又能够快速地增加其容量。

（二）严格土地管理，加大土地供应调控力度

土地是房地产市场最重要、最基本的要素，是影响房地产开发规模、速度和价格的重要因素。政府只有加大对土地市场的监管力度，才能保证房地产市场健康有序的发展。首先，在宏观调控和管理上要有总量控制、统筹规划，避免形成无序开发。逐步加大对经济适用房建设用地的供应力度，缓解用地矛盾。加大适合普通家庭的经济适用房和中低价位商品房的建设力度。要在保持总量平衡的前提下，根据本地区的长远发展战略，确定土地供应的长期规划。其次，要加大对闲置土地的处理力度，使有限的资源得到充分利用。第三，要定期公布基准地价，合理引导地价水平，禁止炒买炒卖建设用地，克服土地供求中的投机现象，保持土地价格的相对稳定。

（三）规范住房市场秩序，稳定住房价格

要进一步建立健全房地产市场法律体系，整治房地产交易环节的违法违规行为。强化房地产业执法，依法健全市场规则，加大监管力度，完善市场监管制度。加强对房地产企业的资质管理和房地产开发项目的审批管理，严格执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度等监管制度。加强房地产开发建设全过程管理，坚决制止擅自变更项目、改变设计、违规交易、囤积房源和哄抬房价、发布不实价格和销售进度等行为。建立房地产企业信用档案，提倡诚信经营，对存在不良经营行为的企业予以公开曝光，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任，维护房地产市场的正常秩序。加强市场监测，建立健全房地产市场信息系统和信息披露制度，使房地产市场供需信息全面、及时、准确、对称、透明，使调控、投资、消费、决策有及时可靠的参考信息，以保证决策的科学与正确。增加交易活动的透明度，保证房产交易的公平公正，引导房地产开发理性投资和居民理性购房。严格房地产中介机构、物业管理企业资质的管理工作。积极促进房地产中介和物业管理服务业的发展，加速培育若干家规模大、运营成本低、管理规范的物业管理公司，提高物业管理服务业的社会化程度，提升物业管理服务质量，规范物业合同服务内容，提高服务水平。

（四） 完善房地产市场交易，增强房地产市场信息透明度

政府应严格中介机构市场准入、完善市场信息披露机制，建立完善、可行的房地产统计信息系统和实名制的住房产权档案系统，为调控措施的有效实施提供基础保证。同时要通过经济的、法律的、行政的多种手段抑制投资性需求、调整供求关系；通过舆论导向、政策宣传给予消费者正常的消费引导，以消除其盲目的追涨杀跌的跟风需求，推进文明健康的住房消费模式。

（五）调整住房税收政策，抑制房地产开发和经营过高利润

对中小套型、中低价位普通住房，在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等环节，给予优惠政策支持，对享受优惠政策普通住房的认定，要从严掌握。同时，要采取相关措施抑制房地产开发和过高的经营利润。要注重用税收的方式调节市场，发挥积极的杠杆效应，如增加炒卖成本，提高二手房交易税等。

（六）利用税收制度，抑制被扩大的住房需求

近几年，在房地产繁荣景象的引导下，众多投资者将目标瞄准了房地产市场，房地产的需求在银行的支持下不断放大、膨胀，房价持续攀升。因此，为了保证房地产市场健康、稳定、持续发展，国家要抑制房地产投机、投资需求和过度消费行为，应将房地产税征收的重心从

交易环节转向拥有环节。借鉴国际经验，对非本地购房者，尤其是购买多套住房者进行一定的政策限制。

总之，住房问题关乎每一个老百姓的生活。稳定住房价格，是构建和谐社会的重要方面，只有多种可行的措施切实得到落实，才能保证人人有房住，才能保证人们安居乐业。

参考文献：

[1]龙奋杰，沈悦，刘洪玉，郑思齐，董黎明，住宅市场与城市经济互动机理研究综述与展望[J]，城市问题，2006，(1)

[2]余华义，经济基本面还是房地产政策在影响中国的房价[J]，财贸经济， 2010， (3)

[3]沈悦，刘洪玉，住宅价格与经济基本面，1995-2002年中国14城市的实证研究[J]，经济研究， 2004， (6)

[4]龙奋杰，中国主要城市住宅市场差异的经济分析[M]，北京，清华大学出版社, 2008，(9)

[5]梁云芳，高铁梅，我国商品住宅销售价格波动成因的实证分析[J]，管理世界，2006，(8)