刘锋 中国海洋大学
摘 要：我国还处在房地产发展的初级阶段，这一阶段中市场发育尚不完善，政策法规尚不健全或者施行不力，交易信用和市场资料不足，给房地产开发带来了更大的风险性。
关键词：房地产投资风险 风险控制 风险管理
房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产的特性决定了它投资数额大、投资周期长，变现能力差，投资过程中既有经营风险、金融财政风险等有形风险，也有如政策变化等无形风险。众多的不确定因素，决定了投资效益的不确定性，使投资方案和决策具有相当的潜在风险。本文就房地产的投资风险，提出一些控制方法及风险管理方法。
一、房地产项目投资风险加大
国家对房地产行业实施宏观调控政策的形势下运行情况良好，房地产开发投资、房地产施工面积、房地产交易继续保持增长态势，但同样带来不可避免的问题，导致房地产项目投资风险加大。主要表现在：1、当前政策特点促使投资市场盲目增长，对未来房地产发展趋势估计不足，或者未能真正把握政策风向。2、房地产业快速发展，带来市场竞争激烈程度加剧，由此引发土体使用成本增加。3、消费市场估计不足，对市民购买力的分析不够有针对性。以上这些问题在房地产开发的企业内具有普遍性。
二、应对房地产项目风险的对策及控制方法
针对房地产项目风险分析的结果为降低风险所造成的损失而制定风险应对措施。提高项目目标实现的可能性。
1.项目操作过程中，充分把握好每个环节，充分利用品牌效应及所有资源，与政府建立良好的关系，尽可能的降低成本，取得土地、税费、动迁等一系列优惠政策。同时，加快项目进度，节约时间成本，缩短周期，加快资金回笼，以最快速度抢占市场，抵御市场冲击。
2.针对市场风险,一方面加大宣传力度，引导和引领消费者，形成旺盛人气，形成新的消费热点，提高竞争能力,扩大市场占有率。同时建立优秀的策划和销售团队，并在投资前对市场做更充分的调研工作，为项目的操作成功奠定基础。
3.引进人才。不断引进高素质人才,增强竞争实力和发展后劲,以人才优势抵御风险。
4.优化管理，以高水平的管理机制运筹公司,抵御风险。项目主要应加强市场营销工作，做好商品房的销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度的减少项目的市场销售风险。
5.在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。
6.针对政策性风险，一方面加强与政府的关系，同时利用公司的整体优势，加强融资能力，并且尽快缩短项目周期，
7.在工程风险方面，主要是要做好前期地质勘查工作，制订缜密的工程计划，应对工程的风险发生。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低项目风险因素之一。
8.从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可以选择采用：a、一次性付款方式；b、分期付款方式；c、八成银行按揭方式；d、建筑分期付款＋银行按揭；e、特惠免息付款方式；f、全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。
（一）风险规避
通过计划的变更来消除风险或风险发生的条件，保护目标免受风险的影响。风险规避并不意味着完全消除风险，我们所要规避的是风险可能给我们造成的损失。一是要降低损失发生的几率，这主要是采取事先控制措施；二是要降低损失程度，这主要包括事先控制、事后补救两个方面。
当某项活动导致损失较大时，主动放弃或拒绝实施可能导致风险损失的方案。
风险规避应注意：（1）当发生概率较高或后果比较严重，且有足够认识时；（2）不是所有的风险都可以回避；（3）回避风险可能产生二次风险；（4）当其他策略的成本与效果不理想时。
（二)风险减轻
将某一负面风险事件的概率及其后果降低到可以接受的程度。风险减轻的一般策略：（1）强化团队支持；（2）提高项目经理的权限；（3）改善沟通和问题解决；（4）经常性的进行项目监督和项目检查等管理工作；（5）咨询项目管理专家；（6）细化WBS。
（三）风险转移
在不降低风险发生概率的情况下，将某风险损失转移给项目第三方：（1）外包；（2）保险（保险公司承担风险）；（3）开脱责任合同。
（四）风险共担
在项目实施的全过程中，项目相关利益方比较多，针对风险，可以进行风险的共同承担。由项目相关利益方共同承担风险造成的损失。
（五）自留风险
自留风险或接受风险是由项目组织自行接受项目风险造成损失的一种做法：（1）被动接受或主动接受；（2）全部接受或部分接受。
三、控制房地产项目风险的一些管理措施
（一）建立完善的项目风险管理组织机构
项目风险管理组织机构在项目管理办公室直接管理下，任命项目经理主管项目风险管理，组建项目风险管理团队，专职负责风险识别，风险量化分析，提出风险应对计划和解决方案，进行风险监控和控制的工作。由直司风险管理的项目经理负责，制定项目风险管理培训计划，组织项目团队成员和项目各相干关系人，进行项目风险管理培训，对培训结果进行存档，并在工作过程中监督风险控制实施。项目管理办公室对项目风险管理经费负责，项目经理负责项目风险管理经费的使用，并将使用情况详细汇报项目管理办公室。
（二）建立完善的风险管理制度
建立完善公司的风险管理制度按照风险管理过程所涉及的内容，对不同阶段的管理工作进行梳理，制定相应制度保证风险管理工作的顺利开展，以求实现风险管理目标。
本文在很多方面存在局限性，在理论内容上，对于房地产项目投资风险的控制和管理做了下一个论述。今后的工作中应该更注重房地产项目风险控制工作的，在房地产项目投资过程中取到更佳效果。
作者简介：刘锋，中国海洋大学在职研究生，研究方向：项目管理。
参考文献
[1]赵世强，房地产开发风险管理[M]，北京，中国建材工业出版社，2008
[2]刘洪玉，房地产开发[M]，北京，北京经济学院出版社，1993
